Mérule en copropriété : qui paie les travaux ?
En bref
En copropriété, le traitement de la mérule sur les parties communes (charpente, murs porteurs, planchers) est réparti entre tous les copropriétaires selon les tantièmes. Les parties privatives sont à la charge du copropriétaire du lot touché. Le syndic doit convoquer une AG en urgence et le copropriétaire responsable d'une fuite peut être tenu de payer.
La découverte de mérule dans une copropriété est une situation complexe qui soulève immédiatement une question épineuse : qui va payer les travaux de traitement ? Contrairement à une maison individuelle où le propriétaire assume seul les frais, la copropriété implique une répartition des charges entre le syndic, les copropriétaires et potentiellement les assurances. Les montants en jeu sont souvent importants — un traitement de mérule en copropriété peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros — et les conflits entre copropriétaires sont fréquents. Ce guide fait le point sur les règles juridiques applicables, les responsabilités de chacun et les jurisprudences récentes pour vous aider à y voir clair.
Parties communes et parties privatives : la distinction fondamentale
La première étape pour déterminer qui paie les travaux de traitement de la mérule consiste à identifier si le champignon affecte les parties communes ou les parties privatives de la copropriété. Les parties communes comprennent les éléments de structure du bâtiment (murs porteurs, charpente, toiture, planchers entre étages), les circulations (escaliers, couloirs, halls), les caves communes et les canalisations principales. Les parties privatives sont les espaces réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire : l'intérieur de son lot, ses cloisons non porteuses, ses revêtements de sol et ses équipements privatifs.
Cette distinction est cruciale car elle détermine directement la répartition financière. Lorsque la mérule touche les parties communes — ce qui est le cas le plus fréquent puisque le champignon s'attaque aux éléments de structure en bois — les travaux sont à la charge de l'ensemble de la copropriété, répartis selon les tantièmes de chaque lot. Lorsque seules les parties privatives sont concernées (par exemple, des boiseries intérieures ou un plancher privatif), le copropriétaire du lot affecté supporte seul les frais. Dans la pratique, la mérule ne respecte pas ces frontières juridiques : elle se propage à travers les murs et les planchers, touchant simultanément parties communes et privatives, ce qui complique considérablement la répartition des charges.
Le rôle et les obligations du syndic de copropriété
Le syndic de copropriété joue un rôle central dans la gestion d'un problème de mérule. En tant que mandataire du syndicat des copropriétaires, il a l'obligation légale de veiller à la conservation de l'immeuble (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Dès qu'il est informé de la présence suspectée ou avérée de mérule, le syndic doit agir rapidement : faire réaliser un diagnostic professionnel, informer l'ensemble des copropriétaires, convoquer une assemblée générale extraordinaire si nécessaire, et mettre en œuvre les travaux votés.
L'inaction du syndic face à un problème de mérule signalé engage sa responsabilité civile professionnelle. La jurisprudence est claire sur ce point : un syndic qui tarde à agir après avoir été alerté peut être condamné à indemniser les copropriétaires pour l'aggravation des dégâts. En cas d'urgence (risque d'effondrement, danger pour la sécurité des occupants), le syndic peut engager des travaux conservatoires sans attendre le vote en assemblée générale, au titre de l'article 18 alinéa 2 de la loi de 1965. Ces travaux d'urgence seront ensuite ratifiés lors de la prochaine assemblée générale. Si vous constatez un problème de mérule dans votre copropriété et que votre syndic ne réagit pas, adressez-lui une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
Répartition des charges : le vote en assemblée générale
Les travaux de traitement de la mérule portant sur les parties communes doivent être votés en assemblée générale des copropriétaires. La majorité requise dépend de la nature des travaux. Les travaux de conservation et d'entretien courant (traitement curatif du champignon) relèvent de la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés). Les travaux d'amélioration (par exemple, installation d'une VMC collective pour prévenir les récidives) relèvent de la majorité absolue de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires).
La répartition financière se fait selon les tantièmes de charges générales définis dans le règlement de copropriété. Chaque copropriétaire contribue proportionnellement à ses tantièmes, que son lot soit directement affecté par la mérule ou non. Cette règle suscite souvent des tensions : les copropriétaires dont les lots ne sont pas touchés peuvent contester le fait de payer pour un problème qui ne les concerne pas directement. Cependant, la mérule mettant en péril la structure de l'immeuble, elle constitue un risque pour l'ensemble de la copropriété. Un copropriétaire ne peut pas refuser de payer sa quote-part de travaux votés en assemblée générale, même s'il estime que son lot n'est pas menacé.
Responsabilité du copropriétaire : quand l'origine est dans son lot
La situation se complique lorsque l'origine de la mérule peut être attribuée à un copropriétaire spécifique. C'est le cas lorsqu'une fuite d'eau non réparée dans un lot privatif a créé les conditions d'humidité favorables au développement du champignon, ou lorsqu'un copropriétaire a réalisé des travaux qui ont compromis la ventilation ou l'étanchéité des parties communes. Dans ces situations, le copropriétaire responsable peut être tenu de supporter tout ou partie des frais de traitement, y compris sur les parties communes, au titre de sa responsabilité civile.
Pour établir cette responsabilité, il faut prouver le lien de causalité entre le fait du copropriétaire et le développement de la mérule. Un rapport d'expertise professionnel est indispensable. Si le copropriétaire responsable reconnaît sa faute ou si celle-ci est établie judiciairement, son assurance responsabilité civile habitation peut prendre en charge les dommages causés aux parties communes et aux autres lots. En pratique, le syndicat des copropriétaires avance les frais de traitement et se retourne ensuite contre le copropriétaire fautif pour obtenir le remboursement. Chez EXITT, nos rapports d'expertise sont conçus pour identifier précisément l'origine de l'infestation et faciliter ces démarches.
Cas de jurisprudence : ce que disent les tribunaux
La jurisprudence en matière de mérule en copropriété s'est enrichie ces dernières années et fournit des repères utiles. Plusieurs décisions de cours d'appel ont confirmé que le syndic engage sa responsabilité lorsqu'il ne prend pas de mesures après avoir été informé d'un risque de mérule. La Cour d'appel de Douai, juridiction de référence pour les Hauts-de-France, a rendu plusieurs arrêts significatifs confirmant l'obligation du syndic d'agir avec diligence. Dans une affaire de 2022, un syndic a été condamné à indemniser un copropriétaire pour avoir tardé six mois à faire réaliser un diagnostic après signalement.
D'autres décisions ont précisé les règles de répartition des charges. Un arrêt de la Cour de cassation a confirmé que les travaux de traitement de la mérule sur les parties communes constituent des travaux de conservation relevant de la majorité simple, facilitant ainsi leur adoption en assemblée générale. Concernant la responsabilité individuelle, les tribunaux exigent une preuve solide du lien de causalité avant de mettre les frais à la charge d'un copropriétaire spécifique. Un simple voisinage entre la source d'humidité et la zone contaminée ne suffit pas : il faut démontrer que sans cette source d'humidité, la mérule ne se serait pas développée. Ces décisions soulignent l'importance de faire réaliser une expertise professionnelle rigoureuse dès la découverte du problème.
Si vous découvrez de la mérule dans votre copropriété, signalez-le immédiatement au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier constitue une preuve datée de votre signalement et protège vos droits en cas de litige ultérieur. N'attendez pas la prochaine assemblée générale : la mérule peut progresser de 4 mm par jour et chaque semaine de retard aggrave les dégâts et augmente le coût du traitement.
Face à la complexité des situations en copropriété, il est essentiel de s'entourer de professionnels compétents dès la découverte du problème. EXITT accompagne régulièrement les syndics et les copropriétés dans la gestion des infestations de mérule, du diagnostic initial au traitement complet. Nos experts peuvent intervenir lors des assemblées générales pour présenter le diagnostic et les préconisations de traitement aux copropriétaires. Contactez-nous via notre page diagnostic et devis pour organiser une intervention rapide. Vous pouvez également consulter notre page mérule pour approfondir vos connaissances sur ce champignon destructeur.
Questions fréquentes
Le syndic peut-il engager des travaux d'urgence contre la mérule sans vote ?
Oui, en cas d'urgence mettant en péril la sécurité des occupants ou la conservation de l'immeuble, le syndic peut engager des travaux conservatoires sans attendre le vote de l'assemblée générale, conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Ces travaux d'urgence doivent être strictement nécessaires et proportionnés. Ils seront ensuite soumis à ratification lors de la prochaine assemblée générale. Le syndic doit informer les copropriétaires dès que possible de la nature et du coût des travaux engagés.
Un copropriétaire peut-il refuser de payer sa part des travaux contre la mérule ?
Non, un copropriétaire ne peut pas refuser de payer sa quote-part de travaux votés en assemblée générale, même si son lot n'est pas directement touché par la mérule. Les travaux de traitement sur les parties communes sont répartis selon les tantièmes de charges générales. Le seul recours pour un copropriétaire contestant la décision est de saisir le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois après la notification du procès-verbal d'assemblée générale, mais les chances de succès sont faibles lorsque la mérule menace la structure de l'immeuble.
Mon assurance copropriété couvre-t-elle le traitement de la mérule ?
L'assurance de la copropriété (assurance multirisque immeuble) ne couvre généralement pas les dommages causés par la mérule en tant que tels. En revanche, si la mérule est la conséquence directe d'un sinistre couvert (dégât des eaux sur les parties communes, par exemple), les dommages consécutifs peuvent être pris en charge. Par ailleurs, si la responsabilité d'un copropriétaire est établie, son assurance responsabilité civile habitation peut être mobilisée. Il est recommandé de déclarer systématiquement le sinistre à l'assurance de la copropriété pour ne pas perdre de droits.
Besoin d'un expert ?
Nos techniciens certifiés interviennent sous 48h pour un diagnostic gratuit.
